Las expensas de los edificios residenciales alcanzaron en octubre un promedio de $341.477 por unidad funcional, el valor más alto desde que existen registros. El incremento mensual fue del 3,12%, mientras que en los últimos doce meses acumuló una suba del 38,13%, por encima de la inflación del 33,4% informada por el INDEC para septiembre, último dato disponible al momento del relevamiento.
El aumento de los costos de mantenimiento, las tarifas de los servicios públicos y los salarios explica buena parte de la presión sobre las liquidaciones. A ese escenario se suma otro problema: cada vez más consorcios tienen dificultades para cobrar las expensas y sostener sus cuentas al día.
Según un informe de la plataforma Octopus Proptech, elaborado sobre más de 6.000 consorcios y 180.000 hogares de todo el país, el índice de cobrabilidad se ubicó en el 94,88% en octubre, frente al 94,56% registrado en septiembre.
El relevamiento también detectó un crecimiento de los edificios con niveles de deuda más elevados. En octubre de 2025, el 10% de los consorcios tenía impagos superiores al valor de una expensa mensual. En septiembre de este año, esa proporción había trepado al 12,2%, es decir, aproximadamente uno de cada ocho edificios.
Qué gastos impulsan las expensas
En octubre, el aumento mensual del 3,12% superó al 2,78% de septiembre, aunque quedó por debajo de las subas registradas en julio y agosto, cuando las expensas avanzaron un 5,52% y un 4,84%, respectivamente. En los primeros diez meses de 2026, el incremento acumulado fue del 28,84%.
La composición de los gastos permite identificar los principales factores que explican las liquidaciones. Cuatro rubros concentran el 75,1% del total: salarios y cargas sociales, servicios públicos, mantenimiento de espacios comunes y abonos de servicios.
Los sueldos representan el 24,2% de las expensas, con un promedio de $82.637 por unidad funcional. Los servicios públicos explican el 18%, equivalente a $61.466, mientras que el mantenimiento de las partes comunes representa el 17%, con $58.051.
A esos conceptos se suman los abonos de servicios, que incluyen prestaciones vinculadas con ascensores, bombas de agua, termotanques y calderas. Este rubro representa el 15,9% del total, con un promedio de $54.295.
Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus Proptech, señaló que los servicios públicos y el mantenimiento ganaron peso dentro de la estructura de gastos. Según explicó, en octubre los primeros representaron el 18% de las expensas y el mantenimiento llegó al 17%, mientras que la participación de los salarios se ubicó en el 24%.
Por su parte, el abogado Jorge C. Resqui Pizarro, especialista en propiedad horizontal e inmobiliaria y presidente del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (CePHyS), advirtió que más del 75% del presupuesto de los consorcios se concentra en cuatro gastos fijos. También señaló que el personal puede representar entre el 30% y el 70% del presupuesto mensual, según las características y los servicios de cada edificio.
A esos costos se agregan las reparaciones, la limpieza, los abonos técnicos obligatorios y las tarifas de electricidad, gas y agua. También pueden surgir gastos imprevistos por roturas de cañerías o filtraciones.
Entre las medidas para contener los aumentos, Resqui Pizarro mencionó la revisión de contratos con proveedores, la optimización del consumo energético y el control temprano de la morosidad. También planteó evaluar alternativas para reducir los costos de vigilancia privada, como los sistemas de seguridad a distancia.
Crece la deuda de los consorcios
La suba de las expensas no es el único factor que complica las cuentas de los edificios. Los atrasos en los pagos obligan a las administraciones a reorganizar los recursos para afrontar gastos que deben cubrirse independientemente de cuántos propietarios estén al día.
El informe de Octopus detectó que la deuda acumulada en pesos aumentó un 45,3% entre octubre de 2025 y octubre de 2026, por encima del incremento del 37,1% de las expensas emitidas. Además, los consorcios con deudas superiores a tres expensas mensuales pasaron del 1,6% al 2,2% en un año.
Sin embargo, la relación entre deuda y facturación mostró una mejora respecto del máximo registrado durante el año. En septiembre había $37,57 de deuda acumulada por cada $100 de expensas emitidas, por debajo de los $41 registrados en febrero.
Baccigalupo recomendó facilitar los medios de pago, centralizar las liquidaciones y los comprobantes en plataformas digitales y enviar recordatorios antes de cada vencimiento para evitar que los atrasos se acumulen.
Cuando ya existe una deuda, planteó establecer un contacto directo con el propietario, ofrecer planes de pago y avanzar con una intimación formal si no hay respuesta. Los acuerdos pueden contemplar el pago completo de la expensa corriente más una cuota destinada a cancelar los períodos adeudados.
Qué dice la ley sobre las expensas impagas
La obligación de pagar expensas está establecida en el Código Civil y Comercial de la Nación. El artículo 2046 dispone que todos los propietarios deben contribuir, en proporción a su parte indivisa, con los gastos de administración y reparación de los bienes comunes, tanto ordinarios como extraordinarios.
A su vez, el artículo 2048 establece que cada propietario debe afrontar los gastos necesarios para conservar el edificio en condiciones de seguridad, comodidad y mantenimiento. La obligación se mantiene incluso si no utiliza los espacios comunes o deja de ocupar su unidad funcional.
Resqui Pizarro estimó que los niveles de atraso en el pago de expensas se ubican actualmente entre el 17% y el 20%, con casos que llegan al 25%. También advirtió que las ejecuciones judiciales por cobro de expensas aumentaron durante el primer semestre del año respecto del mismo período de 2025, según datos de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Ciudad de Buenos Aires.
En general, los reglamentos de propiedad horizontal habilitan el inicio de acciones judiciales a partir de dos períodos consecutivos de mora. Antes de llegar a esa instancia, las administraciones suelen intentar acuerdos para refinanciar las deudas.
Para iniciar un reclamo judicial, el artículo 2048 establece que el certificado de deuda debe ser expedido por el administrador y aprobado por el Consejo de Propietarios, si existe.
El problema se vuelve más complejo cuando los atrasos comprometen el funcionamiento del consorcio. Los edificios deben seguir pagando salarios, servicios y reparaciones, por lo que la falta de cumplimiento de algunos propietarios puede trasladar una carga adicional a quienes sí abonan sus expensas.
Qué puede pasar con las expensas en los próximos meses
Las perspectivas no anticipan una reducción inmediata de los gastos. Los acuerdos paritarios prevén nuevos aumentos salariales mensuales hasta febrero, a los que se suman el medio aguinaldo y el bono convencional del 20% previsto para diciembre.
Resqui Pizarro advirtió que esos compromisos seguirán presionando sobre los presupuestos, mientras que los ingresos de muchos propietarios, en particular trabajadores autónomos y empleados en condiciones laborales precarias, no necesariamente evolucionan al mismo ritmo.
La posibilidad de reducir las expensas también encuentra límites en los gastos fijos que requiere el funcionamiento de los edificios. Revisar contratos, mejorar el consumo energético y controlar los atrasos puede ayudar a contener los costos, pero no elimina las obligaciones de mantenimiento y conservación.
El especialista advirtió que, si la morosidad continúa creciendo, los consorcios podrían verse obligados a aumentar las expensas para cubrir los compromisos que dejan de pagar los propietarios endeudados y evitar que se resientan los servicios, las reparaciones y el mantenimiento básico.
